NordenBladet — Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2024. aasta esimese kuue kuu kohta.
Meie strateegilised püüdlusedViimasel aastal oleme tegelenud oma strateegia ümberkujundamisega, et see toetaks jätkusuutlikku väärtuse loomist, keskendudes tegevustele, mis lubavad meie investoritele usaldusväärset ja järjepidevat kasvu. Võttes arvesse valitsevaid turutingimusi, usume,, et investorite huve teenib kõige paremini fondi strateegia „Kaasaegne linnaelu“. Kuigi turutingimused on olnud viimase paari aasta jooksul keerulised, ootame turu järkjärgulist taastumist 2025-ndal ja järgnevatel aastatel.
Eeldame, et Fond teenib lähiaastatel kaks kolmandikku oma puhtast äritulust „Kaasaegse linnaelu“ kontseptsioonile vastavast keskse asukohaga multifunktsionaalsest kinnisvarast. Need hooned on läbimõeldult kujundatud nii, et nad inspireeriksid tänapäeva inimesi ja kogukondi ning rikastaksid nende elu. Ülejäänud tulu peaks tulema peamiselt valitsusasutustele renditud pindadest, valitud äärelinna supermarketitest ning muudest segmentidest. Meie väärtuspakkumise aluseks on kvaliteet, paindlikkus, kestlikkus ja tipptasemel teenindus, mida toetavad strateegilised asukohad ja klientide muutuvatele vajadustele kohandatud pinnad.
Fondi juhtkond on teinud strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa hinnata Fondi edusamme oma eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja vastutust ning parandada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
saavutada portfelli vähemalt 90% täitumus 2024. aasta lõpuks;
viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle ning lunastada tähtaeguvad võlakirjad;
kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
selge parenduste ja üürnike strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et saavutada 2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 18 miljonit eurot;
säilitada 100% BREEAM või LEED sertifitseeritud portfell;
saavutada GRESBi hindamisel vähemalt 4 tärni.
Tänaseks oleme edukalt lunastanud 2024. aasta juulis tähtaegunud võlakirjade lühiajalise osa, saavutanud portfelli 100% sertifitseerimise ning liigume täituvus suhte eesmärgi ning puhta äritulu potentsiaali realiseerimise suunas.
Üüritulemused
Kogu portfell koosneb ligikaudu 119 000 ruutmeetrist Balti pealinnades kahes suuremas segmendis ning teises kvartalis saavutati mitmeid olulisi verstaposte üüritegevuses. Keerulises turukeskkonnas, mida viimastel perioodidel iseloomustab vakantsuse suurenemine kõigi Balti riikide kinnisvaraturul, on Fond näidanud oma kohanemisvõimet, sõlmides 2024. aasta I poolaastal märkimisväärselt palju rendilepinguid. Edu tõid peamiselt märtsis ja aprillis sõlmitud olulised tehingud selliste tuntud rentnikega nagu Narbutas Merakis (3200 m2), MyFitness Galerija Centrsis (1700 m2) ja Apollo Group Coca-Cola Plazas (2200 m2).
2024. aasta I poolaastal sõlmisime uusi rendilepinguid 11457 m2 ulatuses, mille alusel saab Fond järgnevatel perioodidel renditulu 1811 tuhat eurot aastas. Meil on ka hea meel teatada, et oleme leidnud oma hoonetesse 18 uut rentnikku ning 26 olemasolevat rentnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata. Ületas I poolaastal ja juulis sõlmitud uutest rendilepingutest tulenev lisandumine (väljarenditud pindade kasv) rendilepingute (pikalt teadaolnud) lõppemisest tingitud vähenemist ligi 630 m2 võrra. Kui aga võtta arvesse ka eelkokkuleppeid, mida oleme praeguseks sõlminud potentsiaalsete rentnikega, kes on huvitatud meie hoonetesse kolimisest, siis oleks väljarenditud pinna netokasv 6030 m2.
2024. aasta juuli seisuga oleme juba sõlminud 75% kavandatud rendilepingutest, mis tähendab olulist edasiminekut 90% täitumuse eesmärgi saavutamise suunas.
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2024. aasta II kvartalis 82,3% (I kv 2024: 81,6%). Seisuga 30. juuni 2024 oli täitumus 79,1% (31. märts 2024: 83,5%). Langus oli ootuspärane ja tulenes peamiselt rentniku LNK Industries rendilepingu lõpetamisest S27 büroohoones. Kinnisvaraobjektide üüriläbirääkimised on käimas ja kui praegused eelkokkulepped muudetakse allkirjastatud üürilepinguteks, võib eeldada, et portfelli täitumuse määr tõuseb 84,5%-ni.
Väljavaade
Kuna hiljutised majanduslikud ja geopoliitilised sündmused on avaldanud mõju teatavate varade tulemuslikkusele ja finantseerimiskuludele, kaubeldakse Baltic Horizoni osakutega praegu hinnaga, mis jääb enam kui 60% võrra alla osaku puhasväärtust. Selline kõrvalekalle ei ole kooskõlas meie standarditega ja on vastuvõetamatu nii meie investoritele kui ka fondivalitsejale Northern Horizonile.
Probleemi lahendamiseks keskendub Fond 2024. aastal keskse asukohaga ostukeskuste portfelli tugevdamisele. See hõlmab uute ankurrentnike leidmist ja täiendavaid kontseptsioonimuudatusi, et ostukeskuste atraktiivsust tõsta ja nende potentsiaali maksimeerida. Samal ajal tegeleb Fond aktiivselt büroohoonete vakantsuse vähendamisega, sõlmides uusi koostöölepinguid valitsusasutustest rentnikega, rakendades paindlikke tööruumilahendusi ja pidades tihedat dialoogi tavapäraste büroopindade rentnikega. Käimas on aktiivsed läbirääkimised enam kui 10 500 m2 büroopinna väljarentimiseks.
Lisaks jätkab Fond võla teenindamise parandamist ja finantsvõimenduse vähendamist. See on vajalik finantspositsiooni tugevdamiseks ja portfelli üldise vastupidavuse suurendamiseks jätkuvalt volatiilses ja ebakindlas turukeskkonnas. Nende strateegiliste algatustega püüab Fond vähendada vahet osakute turuhinna ja puhasväärtuse (NAV) vahel..
Vastavalt oma strateegilistele eesmärkidele lunastas Fond 8. juulil 2024 edukalt võlakirjade lühiajalise osa. Võlakirjad summas 8 miljonit eurot refinantseeriti kuluefektiivsema pangalaenuga, mis võeti Meraki kinnisvarainvesteeringu tagatisel.
Fondi juhtkond kavatseb 2024. aasta teises pooles korraldada uute osakute otsepakkumise. Kaasatavat kapitali soovime kasutada pindade kohandamiseks ja ettevalmistamiseks rentnikele ning tegevusteks, mis on vajalikud Baltic Horizoni strateegia elluviimiseks: täitumuse suurendamiseks, ilma et see kergitaks praegust laenu ja väärtuse suhet.
Pöörame suurt tähelepanu stabiilse finantsseisundi tagamisele, sest see on Fondi pikaajalise strateegia elluviimise jaoks äärmiselt oluline. Konservatiivse finantsjuhtimise ja aktiivse renditegevusega soovime saavutada kestlikke ja investorite jaoks edukaid tulemusi.
Tulem ja puhas rendituluKontserni 2024. aasta I poolaasta puhaskahjum oli 12,9 miljonit eurot (I pa 2023: puhaskahjum 15,0 miljonit eurot). Tulemust mõjutas peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest saadud kahjum. 2024. aasta I poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,11 eurot (I pa 2023: 0,13 eurot).
Kontsern teenis 2024. aasta I poolaastal 6,0 miljonit eurot puhast renditulu (I pa 2023: 8,5 miljonit eurot). 2023. aasta I poolaasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldavaks korrigeeritud puhas renditulu oli eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 14% väiksem. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi põhirentnikuga ja S27 oli 100% vakantne, ning renditulu langus Europa ostukeskuses, kus uus ankurrentnik IKI sisustas ruume ja avas uksed märtsis.
Kinnisvara hindamine
2024. aastal korraldati hange ja Fondi uueks väliseks kinnisvarahindajaks kinnitati järgmiseks kolmeks aastaks Newsec, kes hindas Fondi kinnisvara väärtust esimest korda pärast kinnitamist 2024. aasta juuni lõpu seisuga. Fondi portfelli võrreldavaks korrigeeritud õiglane väärtus vähenes 250,4 miljonilt eurolt seisuga 31. detsember 2023 239,9 miljoni euroni seisuga 30. juuni 2024. Fond kajastas 2024. aasta l poolaastal kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest tingitud kahjumi summas 12,5 miljonit eurot (I pa 2023: kahjum 14,6 miljonit eurot). Kinnisvarahindaja vahetumine toob sageli kaasa väiksemad muutused kinnisvara väärtuses. Põhjuseks on erinevused andmete tõlgendamises, mida on näha ka seisuga 31. detsember 2023 ja 30. juuni 2024 läbi viidud hindamiste tulemustest. Portfelli väärtust mõjutasid muu hulgas projektidest väljumise kapitalisatsioonimäärade muutused ja kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) ülespoole korrigeerimine 2024. aasta I poolaastal.
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta I poolaasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 2024. aasta juuni lõpus 239,9 miljonit eurot (31. detsember 2023: 250,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 116,7 tuhat m2. 2024. aasta I poolaastal investeeris kontsern ligikaudu 1,9 miljonit eurot, et kohandada pindasid rentnike vajadustele.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 2024. aasta I poolaasta lõpus 250,1 miljonit eurot (31. detsember 2023: 261,1 miljonit eurot). Ligi 11 miljoni euro suurune varade brutoväärtuse langus tulenes peamiselt Fondi kinnisvara-investeeringute ümberhindlusest 2024. aasta I poolaasta lõpus.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus seisuga 30. juuni 2024 oli 96,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 109,5 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 11,9%. Languse peamiseks põhjuseks oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus. Seisuga 30. juuni 2024 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,8058 eurot (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,8523 eurot (31. detsember 2023: 0,9546 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9056 eurot (31. detsember 2023: 0,8057 eurot) osaku kohta.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Pikaajaline eesmärk on omada konservatiivsemat laenu ja vara väärtuse suhet (LTV), sealhulgas tagasi maksta võlakiri, mis väljastati 2023. aasta mais. Seisuga 30. juuni 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 146,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5 miljonit eurot). Pangalaenude jääk suurenes Europa ja North Stari täiendavate laenude tõttu – neid kasutati peamiselt võlakirjade lühiajalise osa osaliseks ennetähtaegseks lunastamiseks 8. aprillil 2024 summas 4,5 miljonit eurot.
Aastane laenuamortisatsioon moodustas 2,2% kogu tasumata laenujäägist.
2024. aasta veebruaris refinantseeris Fond edukalt Europa ja North Stari laenud pangas Šiaulių bankas. Peale selle pikendas Fond 2024. aasta aprillis S27 pangalaenu. Seisuga 30. juuni 2024 oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 5,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 6,2 miljonit eurot).
Rahavood2024. aasta I poolaasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 3,7 miljonit eurot (I pa 2023: positiivne summas 6,2 miljonit eurot). Äritegevuse rahavoo vähenemise tingis Duetto ja Domus Pro kinnisvarainvesteeringute müük 2023. aasta I poolaastal ning vakantsete pindade kasv, peamiselt S27 ja Upmalas Biroji büroohoonetes.
Investeerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 1,3 miljonit eurot (I pa 2023: positiivne summas 22,3 miljonit eurot tänu kinnisvarainvesteeringute müügile), mis tulenes olemasolevasse kinnisvarasse tehtud investeeringutest ja tehingukuludest. Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 2,0 miljonit eurot (I pa 2023: negatiivne summas 15,6 miljonit eurot). 2024. aasta I poolaastal sai Fond täiendavad laenud Europale ja North Starile summas 8,6 miljonit eurot ning tasus pangalaenudelt ja võlakirjadelt tavapäraseid laenu- ja intressimakseid. Lisaks lunastas Fond 2024. aasta I poolaastal võlakirjade lühiajalise osa kogusummas 4,5 miljonit eurot.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaatMeie pühendumust jätkusuutlikkusele näitab see, et 2023. aasta lõpuks oli kõigil meie portfelli hoonetel BREEAM-i sertifikaat, ja meie keskkonnaalast vastutustundlikkust kinnitab roheklauslite lisamine rendilepingutele.
GRESB-i hindamine2023. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 4 tärni. Fond sai juhtimismoodulis 27 punkti (30-st) ja tulemuslikkuse moodulis 55 punkti (70-st).
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes eurodes
II kv 2024
II kv 2023
Muutus
Puhas renditulu
5 983
8 495
-29,6%
Halduskulud
-1 114
-1 414
-21,2%
Muu äritulu/-kulu
-16
15
-206,7%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
-447
-3 751
-88,1%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
-12 524
-14 623
-14,4%
Ärikasum/-kahjum
-8 118
-11 278
-28,0%
Finantskulud (neto)
-5 135
-4 424
16,1%
Maksueelne kasum/kahjum
-13 253
-15 702
-15,6%
Tulumaks
404
697
-42,0%
Perioodi puhaskasum/-kahjum
-12 849
-15 005
-14,4%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv
119 635 429
119 635 429
–
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes)
-0,11
-0,13
-14,4%
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes
30.06.2023
31.12.2023
Muutus
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud
239 927
250 385
-4,2%
Varade brutoväärtus (GAV)
250 164
261 138
-4,2%
–
–
–
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
146 447
143 487
2,1%
Kohustised kokku
153 766
151 606
1,4%
–
–
–
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)
96 398
109 532
-12,0%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)
101 975
114 205
-10,7%
Ringluses olevate osakute arv
119 635 429
119 635 429
–
Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes)
1
1
-12,0%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes)
1
1
-10,7%
Laenu ja väärtuse suhe (%)
61,30%
57,30%
7,0%
Keskmine sisemine intressimäär (%)
6,40%
5,20%
23,1%
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. juuni 2024
Kinnisvarainvesteering
Segment
Õiglane väärtus1
Renditav netopind
Otsene tootlus
Esmane puhastootlus
Täitumuse määr
(tuhandetes eurodes)
(m2)
I kv 20242
I kv 20243
Vilnius, Leedu
Europa
Kaubandus
36 587
17 081
2,6%
3,1%
80,0%
North Star
Büroo
19 148
10 631
7,1%
7,6%
88,9%
Meraki
Büroo
15 950
8 114
1,1%
1,3%
83,9%
Vilniuses kokku
71 685
35 826
3,4%
3,9%
83,5%
Riia, Läti
Upmalas Biroji
Büroo
19 231
11 213
3,7%
4,2%
58,8%
Vainodes I
Büroo
15 860
8 128
8,7%
8,5%
100,0%
LNK Centre
Büroo
11 570
7 450
0,8%
0,9%
0,0%
Sky
Kaubandus
4 940
3 259
8,4%
7,9%
100,0%
Galerija Centrs
Kaubandus
60 091
19 331
3,1%
3,9%
77,7%
Riias kokku
111 692
49 381
3,7%
4,4%
66,9%
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza
Kaubandus
20 363
9 232
3,6%
6,6%
100,0%
Postimaja ja CC Plaza
Vaba aeg
13 067
8 121
5,3%
4,8%
92,7%
Lincona
Büroo
13 850
10 766
6,4%
7,2%
83,7%
Pirita
Kaubandus
9 270
5 425
6,7%
9,5%
96,7%
Tallinnas kokku
56 550
33 544
5,0%
6,8%
92,5%
Portfell kokku
239 927
118 751
3,9%
4,8%
79,1%
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2024 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
Kinnisvaraobjektide üüriläbirääkimised on käimas ja kui praegused eelkokkulepped muudetakse allkirjastatud üürilepinguteks, võib eeldada, et portfelli täitumuse määr tõuseb 84,5%-ni.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
EUR ‘000
01.04.2024
01.04.2023
– 30.06.2024
– 30.06.2023
Teenustasutulu
3 821
4 821
Renditegevuse kulud
1 315
1 745
Puhas renditulu
-1 947
-2 273
3 189
4 293
Halduskulud
-529
-678
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
-80
-2 218
Muu äritulu
-26
5
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum
-12 520
-14 619
Ärikasum/-kahjum
-9 966
-13 217
Finantstulud
15
1
Finantskulud
-2 653
-2 388
Finantstulud ja -kulud kokku
-2 638
-2 387
–
–
Maksueelne kasum/kahjum
-12 604
-15 604
Tulumaks
379
577
Perioodi kasum/kahjum
-12 225
-15 027
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum
-110
78
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks
17
-14
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku
-93
64
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/‑kahjum kokku
-12 318
-14 963
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum
-0.10
-0.13
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes
30.06.2024
31.12.2023
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud
239 927
250 385
Immateriaalsed põhivarad
17
11
Materiaalsed põhivarad
6
4
Tuletisinstrumendid
241
295
Muud põhivarad
742
647
Põhivarad kokku
240 933
251 342
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
2 842
2 591
Ettemaksed
869
402
Tuletisinstrumendid
149
621
Raha ja raha ekvivalendid
5 371
6 182
Käibevarad kokku
9 231
9 796
Varad kokku
250 164
261 138
Omakapital
Sissemakstud kapital
145 200
145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv
246
531
Jaotamata kahjum
-49 048
-36 199
Omakapital kokku
96 398
109 532
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
85 022
64 158
Edasilükkunud tulumaksukohustised
2 258
2 774
Muud pikaajalised kohustised
1 288
1 079
Pikaajalised kohustised kokku
88 568
68 011
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
61 672
79 584
Võlad tarnijatele ja muud võlad
3 114
3 343
Tulumaksukohustis
–
6
Muud lühiajalised kohustised
412
662
Lühiajalised kohustised kokku
65 198
83 595
Kohustised kokku
153 766
151 606
Omakapital ja kohustised kokku
250 164
261 138
Lisainformatsiooni saamiseks palume ühendust võtta:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com