NordenBladet — Intressimäärade tõus, mis algas 2022. aasta keskel, jätkus ka 2023. aasta esimesel poolaastal. Euroalal, sh Balti riikides, kasutatakse laenude baasintressimäärana EURIBORi, mis sõltuvalt tähtajast kasvas kuue kuuga ligikaudu 1,5 protsendipunkti võrra. Ühelt poolt tähendab see kinnisvarasektoris tegutsevate ettevõtete jaoks kasvavaid finantskulusid, teiselt poolt sõltub turu intressimäärast ka kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoogude diskonteerimiseks kasutatav kapitali kaalutud keskmine intressimäär (WACC), mille kasv toob üldjuhul kaasa kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse languse.
Kõige raskemas olukorras on need kinnisvaraettevõtted ja -fondid, kus laenukoormus on kõrge ning kus laenuraha on lisaks pankadele kaasatud ka finantsturgudelt võlakirjade kaudu. Kui veel eelmise aasta alguses oli kinnisvarasektor võlakirjainvestorite üks n.ö lemmikuid, siis tänavu on olukord vastupidine. Võlakirju refinantseerivad kinnisvaraettevõtted on nii Euroopas kui ka Baltikumis pidanud leppima oluliselt väiksemate mahtudega ning kohati kordades kasvanud laenukuludega. EfTEN Real Estate Fund AS’i tütarettevõtetele kuuluvate kinnisvarainvesteeringute soetus on täiel määral finantseeritud pangalaenudega ning laenude LTV jääb vahemikku 29%-52%, mistõttu on laenude refinantseerimine toimunud tavapäraselt.
Intressimäärade tõusule pakkusid aasta esimeses pooles mõningat leevendust alanenud energiakulud ja üüritulude kasv. Vaatamata Balti riikide majanduslangusele, püsis fondi üürnike maksekäitumine tugevana. EfTEN Real Estate Fund AS’i kinnisvaraportfelli vakantsus oli 2023. aasta juuni lõpu seisuga alla 2% ning võrreldes 2022. aasta I poolaastaga kasvas võrreldavatel alustel (Like-for-Like) arvestatud üüritulu 12%.
Juunis viis fondi kinnisvarainvesteeringute hindaja Colliers International läbi EfTEN Real Estate Fund AS’i kinnisvaraportfelli hindamise. Hindamiste tulemusel langes fondi kinnisvarainvesteeringute väärtus 1,7% (6,18 miljoni euro võrra). Portfelli allahindlus on suuresti seotud rahavoogude diskonteerimiseks kasutatava kapitali kaalutud keskmise hinna (WACC) tõusuga seoses EURIBORi kasvuga viimase poole aasta jooksul.
Bilansipäevaga 01.01.2023 ühines EfTEN Real Estate Fund AS (endise nimega EfTEN Real Estate Fund III AS) EfTEN Kinnisvarafond AS´iga. Ühinemise järgselt kasvas fondi konsolideeritud varade maht 211 miljoni euro võrra, s.o 182 miljonilt eurolt 393 miljoni euroni ning fondi omakapital 126 miljoni euro võrra, s.o 104 miljonilt eurolt 230 miljoni euroni. Ühinemine kanti äriregistrisse 28.02.2023.
Ühinemisel lisandusid EfTEN Real Estate Fund AS’i kinnisvaraportfelli EfTEN Kinnisvarafond AS’i tütarettevõtetele kuuluvad 17 uut kinnisvarainvesteeringut Eestis, Lätis ja Leedus õiglases väärtuses 196,3 miljonit eurot ning üks 50%-lise osalusega ühisettevõttele kuuluv kinnisvarainvesteering õiglase väärtusega 10 miljonit eurot. Ühinemise järgselt on fondi kinnisvaraportfell nii sektorite kui ka üürnike lõikes veelgi paremini hajutatud.
EfTEN Real Estate Fund AS’i konsolideeritud 2023. aasta I poolaasta müügitulu oli 15,749 miljonit eurot (2022 I poolaasta: 6,988 miljonit eurot). Kontserni neto üüritulu oli 2023. aasta I poolaastal kokku 14,704 miljonit eurot (2022: 6,666 miljonit eurot). Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 2,445 miljonit eurot (2022: 7,882 miljonit eurot).
Kontserni varade maht 30.06.2023 seisuga oli 381 274 miljonit eurot (31.12.2022: 181,956 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 95% (31.12.2022: 93%).
2023. aasta juuni lõpu seisuga oli kontsernil 35 (31.12.2022: 18) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 361,498 miljonit eurot (31.12.2022: 168,875 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 349,119 miljonit eurot (31.12.2022: 151,426 miljonit eurot). Lisaks kuulub kontserni ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2023 seisuga oli 9,8 miljonit eurot.
2023. aasta I poolaastal pikendasid fondi tütarettevõtted kokku kuus laenulepingut. Laenulepingud pikendati kolmeks kuni viieks aastaks. Nelja laenu intressi marginaal pikendamisel langes 0,05-0,5 protsendipunkti ning viie laenu puhul lühenes EURIBOR’i periood 6 kuult 1-le kuule ja ühel laenul 6 kuu pealt 3 kuu peale.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kolme tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 30.06.2023 seisuga oli 5 395 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 37%-51% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär tõusis EURIBOR´i muutuse mõjul juuni lõpuks 5,4%-ni (31.12.2022: 3,7%) ning LTV (Loan to Value) oli 42% (31.12.2022: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Kõiki fondi laenulepinguid teenindatakse tavapäraselt ning kõikide laenu tagatiseks seatud kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoog ületab laenumakseid,
EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia EPRA puhasväärtus (EPRA NDV) seisuga 30.06.2023 oli 20,35 eurot (30.06.2022: 19,86 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS´i aktsia EPRA puhasväärtus vähenes 2023. aasta I poolaastal 1,0% (2022 I poolaastal: kasvas 4,0%).
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
II kvartal
I poolaasta
€ tuhandetes
2023
2022
2023
2022
MĂĽĂĽgitulu
7 961
3 530
15 749
6 988
MĂĽĂĽdud teenuste kulu
-363
-71
-757
-131
Brutokasum
7 598
3 459
14 992
6 857
Turustuskulud
-192
-117
-288
-191
Ăśldhalduskulud
-860
-448
-1 727
-903
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest
-6 182
3 702
-6 182
3 702
Muud äritulud ja -kulud
3
17
13
43
Ă„rikasum
367
6 613
6 808
9 508
Kasum / kahjum ühisettevõtetest
-100
0
-109
0
Intressitulud
14
0
20
0
Muud finantstulud ja -kulud
-1 987
-360
-3 537
-722
Kasum enne tulumaksu
-1 706
6 253
3 182
8 786
Tulumaksukulu
-483
-649
-737
-904
Aruandeperioodi koondkasum/- kahjum kokku
-2 189
5 604
2 445
7 882
Kasum aktsia kohta
– tava
-0,63
1,10
-0,20
1,55
– lahustatud
-0,63
1,10
-0,20
1,55
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
30.06.2023
31.12.2022
€ tuhandetes
VARAD
Raha ja raha ekvivalendid
12 616
11 331
LĂĽhiajalised hoiused
2 480
0
Nõuded ja viitlaekumised
1 546
1 522
Ettemakstud kulud
132
49
Varud
1
0
Käibevara kokku
16 775
12 902
Pikaajalised nõuded
352
61
Ühisettevõtete osad
2 468
0
Kinnisvarainvesteeringud
361 498
168 875
Materiaalne põhivara
180
116
Immateriaalne põhivara
1
2
Põhivara kokku
364 499
169 054
VARAD KOKKU
381 274
181 956
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL
Laenukohustused
11 416
22 058
Võlad ja ettemaksed
1 985
1 461
LĂĽhiajalised kohustused kokku
13 401
23 519
Laenukohustused
138 563
45 917
Muud pikaajalised võlad
1 886
1 008
EdasilĂĽkkunud tulumaksukohustus
7 280
7 248
Pikaajalised kohustused kokku
147 729
54 173
Kohustused kokku
161 130
77 692
Aktsiakapital
108 198
50 725
Ăślekurss
84 721
16 288
Kohustuslik reservkapital
2 749
2 149
Jaotamata kasum
24 476
35 102
Omakapital kokku
220 144
104 264
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU
381 274
181 956
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee