NordenBladet — Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (fond) 2022. aasta auditeeritud majandustulemused.
Finantstulemused jäid samaks, võrreldes esialgse avalikustamisega 15. veebruaril 2023.Tulem ja puhas rendituluKontserni 2022. aasta puhaskasum oli 3,9 miljonit eurot (2021: 1,4 miljonit eurot). Tulemile avaldas suurt mõju Galerija Centrsi majandustulemuste taastumine, mis saavutati tänu sellele, et rentnikele tehti 2022. aastal vähem pandeemiast tingitud rendisoodustusi ja rendi indekseerimine kasvas. 2021. aasta tulemit mõjutas märkimisväärselt ühekordne kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum summas 7,1 miljonit eurot. 2022. aastal oli ümberhindluse tulemuseks kahjum summas 2,9 miljonit eurot (-1,8% portfelli väärtusest). Puhta renditulu kasvu positiivset mõju vähendasid osaliselt kinnisvarainvesteeringutega seotud kulud, mida pole võimalik rentnikele edastada. 2022. aasta kasum osaku kohta oli 0,03 eurot (2021: 0,07 eurot).
2022. aastal teenis kontsern 17,4 miljonit eurot puhast renditulu (2021: 17,0 miljonit eurot). 2021. aasta tulemustes kajastus 2021. aasta IV kvartalis müüdud G4S-i peahoone puhas renditulu summas 1,0 miljonit eurot. 2022. aasta tulemusi G4S enam ei mõjutanud. 2022. aasta tulemust mõjutas Meraki hoone negatiivne puhas renditulu (0,1 miljonit eurot). Fond lõpetas Meraki hoone esimese torni arenduse 2022. aasta septembris. Üüritulu on laekunud alates 2022. aasta oktoobrist. Esialgsed üürikulud kajastati 2022. aasta septembris. Üüriindeksid ja tulude taastumine parandasid sama puhast üüritulu portfelli segu.
2022. aasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 56,2% (2021: 63,0%), kaubandus 38,8% (2021: 32,4%) ja vaba aeg 5,0% (2021: 4,6%).
Fondi 2022. aasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 39,5% (2021: 38,1%), Leedu 38,6% (2021: 31,6%) ja Eesti 21,9% (2021: 25,9%).
Varade brutoväärtus (GAV)Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 0,7%, langedes 2022. aasta lõpuks 344,0 miljoni euroni (31. detsember 2021: 346,3 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindamise kahjum summas 2,9 miljonit eurot. Kontsern tegi 2022. aasta jooksul kapitaliinvesteeringuid (5,7 miljonit eurot) Meraki büroohoone arendusprojekti. Lisaks investeeris Fond 4,6 miljonit eurot Europa rekonstrueerimisprojekti ja 1,3 miljonit eurot teistesse (ümber)arendusprojektidesse.
Varade puhasväärtus (NAV)Fondi varade puhasväärtus pisut suurenes ja oli 2022. aasta lõpu seisuga 133,7 miljonit eurot (31. detsember 2021: 132,6 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus suurenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 0,8%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi ja positiivset rahavoo riskimaandamise reservi muutust summas 2,5 miljonit eurot tasakaalustas osaliselt osakuomanikele tehtud väljamakse summas 5,4 miljonit eurot. Seisuga 31. detsember 2022 oli osaku IFRS puhasväärtus 1,1172 eurot (31. detsember 2021: 1,1082 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,1865 eurot (31. detsember 2021: 1,1884 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1143 eurot (31. detsember 2021: 1,1086 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
Seisuga 31. detsember 2022 kuulub Baltic Horizoni portfelli 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 333,1 miljonit eurot (31. detsember 2021: 327,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 151 870 m2. Fondi portfelli kuuluvat pinda on suurendanud Meraki büroohoone esimene torn, mis võeti kasutusele 2022. aasta septembris.
Intressikandvad laenud ja võlakirjadIntressikandvad laenud ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) moodustasid 194,6 miljonit eurot, jäädes 2021. aasta lõpuga sarnasele tasemele (31. detsember 2021: 198,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes veidi Europa ostukeskuse laenu osalise tagasimaksmise, Meraki võlakirja lunastamise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,7% kogu tasumata laenujäägist.
2022. aasta IV kvartalis õnnestus Grupil pikendada Lincona ja Duetto pangalaene, jõudes kokkuleppele samade pankadega. Panga krediidikomitee kiitis heaks Lincona laenu (laenusumma 7,2 miljonit eurot) pikendamise kuni 2027. aasta detsembrini. Duetto laenu suurendati summas 4,0 miljonit eurot. 2022. aasta IV kvartali lõpus sai Fond siduvad pakkumised CC Plaza ja Postimaja, Duetto ja Sky ostukeskuse pangalaenude pikendamiseks. Seepärast liigitati need ümber pikaajalisteks laenudeks. Fond on käivitanud ka protsessi 2023. aasta mais aeguvate 5-aastaste tagamata võlakirjade refinantseerimiseks. Fond kaalub erinevaid rahastusvõimalusi, et tingimused oleksid Baltic Horizoni investorite jaoks kõige soodsamad. Osa võlakirjadest on kavas lunastada varade müügist laekuvate tulude ning kontserni tütarettevõtete poolt võetavate täiendavate pangalaenude abil. Ülejäänud võlakirjade lunastamiseks kaalutakse uut võlakirjaemissiooni ja laenu erainvestoritelt.
Seisuga 31. detsember 2022 oli 80,3% laenukohustistest intressimäärariskide suhtes maandatud ning 19,7% laenukohustistest olid ujuvad intressimäärad. Fond soetab osade laenukohustiste intressimäärariskide maandamiseks intressimäära vahetuslepinguid või piirab tõusvate intressimäärade mõju intressi ülemmäära (CAP) instrumentidega.
Peamised kasumi näitajad
Tuhandetes eurodes
2022
2021
Muutus (%)
Puhas renditulu
17 430
17 004
2,5%
Halduskulud
-3 133
-2 869
-9,2%
Muu äritulu
278
444
-37,4%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
– 423
– 71
-495,8%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
-2 914
-7 161
59,3%
Ärikasum
11 238
7 347
53,0%
Finantstulud ja -kulud (neto)
-6 311
-5 705
-10,6%
Maksueelne kasum
4 927
1 642
200,1%
Tulumaks
– 983
– 229
-329,3%
Perioodi puhaskasum
3 944
1 413
179,1%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv
119,635,429
119,635,429
–
Kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)
0.03
0.01
200.0%
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes
31.12.2022
31.12.2021
Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud
333 123
315 959
5,4%
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
–
11 400
-100.0%
Varade brutoväärtus (GAV)
343 963
346 338
-0,7%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
194 569
198 571
-2,0%
Kohustised kokku
210 308
213 754
-1,6%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)
133 655
132 584
0,8%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)
141 943
142 176
-0,2%
Ringluses olevate osakute arv
119 635 429
119 635 429
–
Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes)
11,172
11,082
0,8%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes)
11,865
11,884
-0,2%
Laenu ja väärtuse suhe (%)
58,4%
60,7%
–
Keskmine sisemine intressimäär (%)
3,0%
2,7%
–
Fondi kinnisvaraportfelli keskmine tegelik täitumus oli 2022. aastal 92,1% (2021: 93,4%). Seisuga 31. detsember 2022 oli täitumus 90,5% (31. detsember 2021: 92,1%). Portfelli üldist täitumust mõjutas Meraki esimese torni valmimine. Esimesed rentnikud kolisid sisse 2022. aasta septembris. Detsembris suurenes portfelli täitumus ilma Meraki mõjuta 93,3%-ni. Täitumuse kasvu toetasid uued rendilepingud Europa SC, North Stari ja Vainodes I ärikeskustes. 2022. aasta IV kvartalis renditi Vainodes I ja North Stari hoonetes olemasolevatele rentnikele lisapinda vastavalt peaaegu 500 m2 ja 200 m2.
Kinnisvarainvesteering
Segment
Õiglane väärtus1 (tuhandetes eurodes)
Renditav netopind (m2)
Otsene tootlus2
Esmane puhas-tootlus3
Täitumuse määr
Vilnius, Leedu
Duetto I
Büroo
18 845
8 587
7,9%
6,6%
97,6%
Duetto II
Büroo
20 253
8 674
7,6%
7,0%
100,0%
Europa SC
Kaubandus
35 658
16 901
2,4%
2,6%
85,5%
Domus Pro Retail Park
Kaubandus
17 047
11 226
8,1%
7,8%
98,5%
Domus Pro Office
Büroo
8 040
4 831
8,5%
6,9%
91,4%
North Star
Büroo
21 788
10 579
6,5%
6,5%
100,0%
Meraki4
Büroo
17 330
8 113
-1,6%
-1,8%
30,9%
Vilniuses kokku
138 961
68 911
5,4%
5,3%
87,2%
Riia, Läti
Upmalas Biroji BC
Büroo
20 961
10 459
7,3%
8.0%
98,8%
Vainodes I
Büroo
18 010
8 128
6,4%
7,6%
100,0%
LNK Centre
Kaubandus
17 000
7 452
6,6%
6,6%
100,0%
Sky SC
Kaubandus
5 761
3 241
8,3%
7,8%
98,5%
Galerija Centrs
Büroo
67 130
19 137
2,9%
3,3%
80,6%
Riias kokku
128 862
48 417
4,8%
5,4%
92.0%
Tallinn, Eesti
Postimaja & CC Plaza complex
Kaubandus
26 715
9 232
3,3%
4,3%
95,6%
Postimaja & CC Plaza complex
Vaba aeg
14 385
9 094
7,2%
6,0%
100,0%
Lincona
Büroo
15 200
10 775
6,9%
6,5%
91,5%
Pirita SC
Kaubandus
9 000
5 441
5,3%
7,1%
92,6%
Tallinnas kokku
65 300
34 542
5,0%
5,6%
95,0%
Portfell kokku
333 123
151 870
5,1%
5,4%
90,5%
Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
Fondil valmis 2022. aasta septembris Meraki esimese torni arendus. Renditulu teenitakse alates 2022. aasta oktoobrist.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
Tuhandetes eurodes
2022
2021
Renditulu
20 482
19 495
Teenustasutulu
5 974
4 901
Renditegevuse kulud
-9 026
-7 392
Puhas renditulu
17 430
17 004
Halduskulud
-3 133
-2 869
Muu äritulu
278
444
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
-423
-71
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
-2 914
-7 161
Ärikasum
11 238
7 347
Finantstulud
1
1
Finantskulud
-6 312
-5 706
Finantstulud ja -kulud kokku
-6 311
-5 705
Maksueelne kasum
4 927
1 642
Tulumaks
-983
-229
Perioodi kasum
3 944
1 413
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum
2 746
898
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks
-236
-66
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum kokku
2 510
832
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum kokku
6 454
2 245
Tava- ja lahustatud kasum osaku kohta (eurodes)
0,03
0,01
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes
31.12.2022
31.12.2021
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud
333 123
315 959
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
–
11 400
Immateriaalsed põhivarad
6
9
Materiaalsed põhivarad
1
2
Tuletisinstrumendid
2 228
–
Muud põhivarad
–
23
Põhivarad kokku
335 358
327 393
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
2 693
2 708
Ettemaksed
273
137
Tuletisinstrumendid
292
–
Raha ja raha ekvivalendid
5 347
16 100
Käibevarad kokku
8 605
18 945
Varad kokku
343 963
346 338
Omakapital
Sissemakstud kapital
145 200
145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv
1 681
-829
Jaotamata kahjum
-13 226
-11 787
Omakapital kokku
133 655
132 584
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
124 017
157 471
Edasilükkunud tulumaksukohustised
7 490
6 297
Tuletisinstrumendid
–
756
Muud pikaajalised kohustised
1 240
1 103
Pikaajalised kohustised kokku
132 747
165 627
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
71 094
41 676
Võlad tarnijatele ja muud võlad
5 644
5 223
Tulumaksukohustis
10
5
Tuletisinstrumendid
–
109
Muud lühiajalised kohustised
813
1 114
Lühiajalised kohustised kokku
77 561
48 127
Kohustised kokku
210 308
213 754
Omakapital ja kohustised kokku
343 963
346 338
Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond, mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS. Nii fondi kui ka fondivalitseja üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon.