NordenBladet — Korteriühistu pankrot võib elanike jaoks kujuneda katastroofiks: ohtu satuvad nii kodu kui ka aastatega kogutud eluasemevara. Viimastel aastatel on korteriühistute pankrottide arv Soomes selgelt kasvanud ning probleemi taga korduvad enamasti samad põhjused – suur remondivajadus, tasumata arved ja raskused laenu saamisel.
Pankrotist on saanud trend mitte erand
Pikka aega peeti korteriühistu pankrotti sisuliselt erandlikuks. Teoreetiliselt peaks ühistu saama oma tegevust tagada elanike makstavate tasude kaudu – kui kulud kasvavad, saab tasusid tõsta. Praktikas ei ole see aga alati võimalik: kui elanikud ei suuda makseid katta või kui piirkonnas on kinnisvaraturg nõrk, võib ühistu rahaline seis kiiresti halveneda.
Kui aastakümneid esines pankrotte üksikjuhtumina, siis viimastel aastatel on pankrotti läinud juba kümneid korteriühistuid ning juhtumeid lisandub.
Sellele on tähelepanu juhtinud ka audiitorite ühendus Tilintarkastajat ry, kes tõi jaanuari alguses esile korteriühistute halveneva olukorra. Nende hinnangul on juba iga teise audiitori kliendiks korteriühistu, mille tegevuse jätkusuutlikkus on ohus. Varem on pankrottide leviku pärast muret väljendanud ka Kinnisvaramaaklerite Liit.
Statistika näitab järsku kasvu, kuid pilt pole täiesti üheselt mõistetav
Ka Soome Statistikaamet kajastab sama trendi: 2024. aastal registreeriti 57 ja 2025. aastal 62 korteriühistu pankrotti. Võrdluseks – 2010. aastatel jäi pankrottide arv tavaliselt alla kümne aastas.
Samas tuuakse välja, et statistikat võivad osaliselt mõjutada ka pankrotistunud ehitusettevõtetega seotud elamuühistud, mis ei jõudnudki tegelikku tegevust alustada. Ent sagenenud on ka juba kaua tegutsenud, nn vanade korteriühistute pankrotid – ning just need on elanikele kõige valusamad.
Kolm korduvat põhjust: remont, võlad, laenud
Praktikas viitab korteriühistu pankrot sageli sellele, et midagi on läinud pikema aja jooksul järjest valesti. Tavaliselt püütakse rahalisi raskusi leevendada kulude kärpimise või tasude tõstmisega. Kui see ei toimi, võib pankrotist enne tulla kõne alla kontrollitud tegevuse lõpetamine. Halvimal juhul jõutakse siiski pankrotini.
Probleemi võimendavad Soome nõrk majandusolukord ja tõusnud intressimäärad. Lisaks on Soome-sisene ränne jätnud paljudes piirkondades turule eluasemete ülepakkumise: korterite väärtus ja müügivõimalused langevad, mis muudab nii ühistu kui ka elanike jaoks olukorra veel keerulisemaks.
“Teibiparandused” ja odavad investorid
Varkause piirkonna kinnisvarahaldur Tiitus Hopia kirjeldab juhtumit, kus ühistu otsustas hoonega “kuidagi hakkama saada”: suuri remonte ei tehta, vaid eluiga pikendatakse ajutiste lahendustega – tema sõnul lausa “Jeesuse teibiparandustega”.
Soome eluasemehaldurite liitu tegevjuht Mia Koro-Kanerva peab pankrotti kõige halvemaks stsenaariumiks. Mõnikord leitakse tema sõnul väljapääs kohaliku “nahktagiga investori” abil, kes ostab korteriühistu osalusi madala hinnaga, vahendab Helsingin Sanomat. Selliste investorite eesmärk ei ole sageli ühistu pikaajaline arendamine, vaid hoone võimalikult intensiivne kasutamine ja ostuhinna katmine mõne aasta üürituluga.
Pangad karmistavad, aga ootamine ei pruugi aidata
Pankrotti jõudnud korteriühistul on sageli suur remondivõlg, kuid pank ei anna enam remondiks laenu. Avalikkuses süüdistatakse olukorras tihti panku ning tõsi on, et ühistute rahastamine on karmistunud. Põhjuseks nimetatakse nii regulatsioonide karmistumist kui ka riskihinnangute muutumist piirkondades, kus eluasemehinnad on langenud.
Koro-Kanerva hinnangul ei tee “paremate aegade” ootamine laenu saamist tingimata lihtsamaks – pigem võib olukord edasi halveneda. Tema sõnul koonduvad rahastamisraskused eelkõige Ida-Soomesse, kuid laenu ei pruugi saada ka kasvukeskuste äärealadel. Põhja-Soomes on pilt tema hinnangul võrreldes sellega üllatavalt parem.
Kui ühistu laenu ei saa, pannakse lootus elanike isiklikule rahale
Hopia sõnul otsitakse pankadest keeldumise korral vahel lahendust elanike isiklike laenude kaudu. See tähendab, et korteriomanikud võtavad ise laenu, et katta ühistu vältimatu remont – või laenab mõni elanik ühistule (või naabrile) raha, et kohustuslik töö saaks tehtud. Kõik aga ei suuda seda endale lubada.
“Mõnikord on vaja drastilisi lahendusi ja usaldust, aga minu projektides on seda vahel just nii tulnud lahendada,” on Hopia öelnud.
Tasumata maksud venivad ja lõhuvad ühistu eelarve
Raskustesse sattunud ühistutel esineb sageli ka probleeme tasude kogumisega. Kui üks või mitu elanikku jätab maksed pikalt tegemata – eriti juhul, kui kellelgi on mitu korterit –, võib see kiiresti viia kogu ühistu rahavoo kriisini.
Korteriühistu saab küll algatada korteri valduse ülevõtmise protsessi, kuid see võtab aega mitu kuud ning kaebused võivad menetlust veelgi pikendada. Ka pärast valduse ülevõtmist ei pruugi probleem laheneda: ühistu peab korteri välja üürima, kuid see ei pruugi õnnestuda või ei kata üüritulu tasumata makseid ja jooksvaid kulusid.
Mõnes ühistus on täheldatud ka “pangana kasutamist”: tasusid ei maksta enne, kui ühistu on saatnud hoiatused ja asunud valduse ülevõtmise samme ette valmistama. Seejärel tasutakse võlg, kuid peagi algab uus viivituste ring – ja koormus kandub teistele elanikele.
Avafoto: Unsplash
