NordenBladet – Hispaania kinnisvaraturg seisab silmitsi tõsise probleemiga: skvotterite ehk ebaseaduslikult võõra kinnisvara omandanud inimeste tegevus (La okupación ilegal) on muutunud välisinvestorite jaoks tõsiseks takistuseks ning raha jookseb riigist välja.
Lääneriikides seostub skvottimine kapitalismile vastanduvate ideoloogiatega. Ei peeta normaalseks, et sinu rendikinnisvara või teine kodu võidakse hõivata ja kui sa 48h jooksul ei jõua reageerida, siis ootab sind ees pikk kohtutee. Kinnisvaraportaalides Idealista ja Kyero on kuulutuste hulk märkega ‘müüa illegaalselt hõivatud kinnisvara’ täiesti igapäevane nähe. Seetõttu on mitmed investorid hakanud Hispaania kinnisvarasse investeerimist vältima, kartes oma vara kaotamist, rüüstamist või pikaajalisi juriidilisi vaidlusi.
Skvotterd (squatter, ocupa, occupa, okupa) hõivavad tihti tühje, hooajaliselt kasutatavaid või pangale kuuluvaid kinnisvaraobjekte, vahetavad lukud ja keelavad omanikel oma vara kasutada. Lisaks on omanik see, kes on sunnitud edasi maksma nii elektri kui muude kommunaalkulude eest – vastasel juhul on tema see, kes seadusega pahuksisse läheb. Vahel muutuvad skvotteriteks üürnikud, kes ühel hetkel otsustavad, et nad enam ei maksa. Seaduse silmis on aga skvotteriteks lihtsalt omal volil ebaseaduslikult sisse kolinud inimesed. Nii endiste üürnike (puuküürnike) kui skvotterite juhtumite lahendamine võib võtta isegi aastaid, põhjustades omanikele märkimisväärseid kulutusi ja stressi. Skandinaavias sellise ellusuhtumisega harjutud ei ole. Põhjamaades peetakse sellist tegevust sissemurdmiseks ja võrdsustatakse vargusega kuid Hispaania seadused kaitsevad sageli ebaseaduslikult võõrale pinnale sisse kolinud inimesi, muutes omanike olukorra väga keeruliseks.
Hispaania seadusandlus sisaldab mitmeid sätteid, mis võivad skvotterite tegevust soodustada ja muuta kinnisvaraomanike jaoks oma õiguste kaitsmise keeruliseks:
1. Väljatõstmise keerukus ja aeglus: Hispaania seadused kaitsevad tugevalt nii üürnike kui skvotterite õigusi, mis võib muuta puuküürnike ja ebaseaduslikult võõrasse elamusse kolinud inimeste väljatõstmise aeganõudvaks ja keeruliseks protsessiks. Sageli võtab õiguslik menetlus kuid või isegi aastaid, jättes kinnisvaraomanikud keerulisse olukorda. Näiteks Hispaania Kohtute Üldnõukogu (CGPJ) andmetel kulus skvotterite väljatõstmiseks 2021. aastal keskmiselt 18,1 kuud. Aeg on jagatud 9,6-kuuliseks menetluseks esimese astme ja tsiviiluurimise kohtutes ning 8,5-kuuliseks edasikaebamiseks provintsikohtutes.
2. Õiguslikud lüngad: Squatterid kasutavad ära Hispaania seadustes olevaid lünki, mis võimaldavad neil eluasemeid ilma omaniku loata asustada. See on tekitanud muret nii kohalikele elanikele kui ka välisinvestoritele. Levinud on ka nn. pizza tehnika skeem (técnica pedir pizza), mida mõned ebaseaduslikult sisse kolivad inimesed kasutavad, et vältida politsei poolt väljatõstmist, vahendab Idealista. Nad esitavad elukohast (squatteri hõivatud kinnisvarast) toidu või pakkide tellimusi, kasutades oma nime ja võõrast aadressi. Seejärel kaovad nad umbes nädalaks ning siis kolivad sisse ja vahetavad lukud. Kui politsei saabub, esitavad nad kviitungid või arved tõendina, et nad on olnud seal juba kauem kui 48h, see teeb omanikel oma kinnisvara kaitsmise veelgi keerulisemaks, sest politsei neid peale 48 tunni möödumist enam seaduslikult aidata ei või.
3. Seadusandlikud piirangud: Hispaania seadused piiravad omanike võimalusi oma vara kaitsmiseks ebaseaduslike asukate eest, muutes väljatõstmise protsessi keeruliseks ja aeganõudvaks. Kui skvotterid kolivad sisse alaealiste laste või loomadega, on kohtuprotsess veelgi aeganõudvam ning vaevalisem, sest siis tuleb mängu ka lastekaitse ning loomade õigusi kaitsvad organisatsioonid.
Need seadusandlikud aspektid on põhjustanud muret kinnisvaraomanike seas ning vähendanud välisinvestorite huvi Hispaania kinnisvaraturu vastu.
Skvotterite probleem süveneb
2016. aastal oli illegaalselt hõivatud kinnisvara hulk Hispaanias 87 600 (30% kõigist hõivatud kinnisvaraobjektidest oli Kataloonias), vahendab Spanish Property Insight. Hispaania Siseministeeriumi andmetel 2022. aasta esimese seitsme kuu jooksul registreeriti kokku 16 726 skvottimise juhtumit.
2023. aastaks on need numbrid veelgi kasvanud – hinnanguliselt on umbes 100 000 kinnisvaraobjekti ebaseaduslikult hõivatud. See näitab probleemi süvenemist võrreldes varasemate aastatega.
Eriti murettekitav on olukord Kataloonias, kus asub tänaseks juba ligikaudu 42% kõigist hõivatud kinnisvaraobjektidest. See piirkond on squatterite tegevuse epitsenter, mõjutades oluliselt kohalikke kinnisvaraturu tingimusi.
Hispaania Siseministeeriumi andmetel registreeriti 2023. aasta esimese kuue kuu jooksul üle 20 000 ebaseadusliku hõivamise juhtumi, mis on 15% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil. Ka see statistika peegeldab probleemi ulatust ja vajadust tõhusamate meetmete järele.
Kuigi valitsus on rakendanud mitmeid seadusandlikke muudatusi, et kiirendada ebaseaduslike asukate väljatõstmise protsessi, on praktikas olukord teine. Paljud investorid ja kinnisvaraomanikud seisavad silmitsi pikkade ja kulukate juriidiliste protsessidega.
See olukord on märkimisväärselt vähendanud välisinvestorite huvi Hispaania kinnisvaraturu vastu, kuna riskid ja võimalikud kahjud kaaluvad üles potentsiaalse kasumi. Seetõttu on investorid hakanud otsima turvalisemaid ja stabiilsemaid turge, kus nende vara on paremini kaitstud.
Skvotterite probleem ning süvenevad looduskatastroofid võivad saada süvenevaks ohuks Hispaania majandusele
Hispaania kinnisvaraturg oli aastaid välisinvestorite silmis atraktiivne, kuid viimastel aastatel on trendid muutumas.
Hispaania majandus sõltub märkimisväärselt välisinvesteeringutest, eriti kinnisvarasektoris. Kui välisinvestorid otsustavad oma kapitali mujale suunata, võib see avaldada mitmeid negatiivseid mõjusid. Kui skvotterite probleemi saaks riik parema seadusandluse ning kohtusüsteemi tõhustamisega parandada, siis looduskatastroofide eest pole keegi kaitstud. Suur osa kinnisvarast saab kord või kaks aastas tulvavete poolt rikutud. Vööni porine vesi on kahjuks paljudes piirkondades juba justkui uus normaalsus.
Kinnisvarasektor on oluline tööandja. Investeeringute vähenemine võib kaasa tuua töökohtade kadumise nii ehituses kui ka seotud teenustes. Vähenenud kinnisvaratehingud ja -arendus vähendavad aga omakorda riigi ja kohalike omavalitsuste maksutulusid.
Avafoto: NordenBladet