NordenBladet — Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2023. aasta esimese kuue kuu kohta.
Kinnisvarainvesteeringute hindamine2023. aasta juunis hindas Fondi kinnisvaraportfelli sõltumatu kinnisvarahindaja Colliers International. Fondi võrreldava portfelli õiglane väärtus aruandeperioodil vähenes ja oli seisuga 30. juuni 2023 255,7 miljonit eurot (31. detsember 2022: 268,9 miljonit eurot). Portfelli väärtuse muutuse peamised põhjused olid projektidest väljumise kapitalisatsioonimäärade muutused ja kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) ülespoole korrigeerimine intressimäärade (EURIBOR) tõusu tõttu 2023. aasta I poolaastal.
Tulem ja puhas rendituluKontserni 2023. aasta I poolaasta puhaskahjum oli 15,0 miljonit eurot (I pa 2022: puhaskasum 4,2 miljonit eurot). Tulemit mõjutas tugevalt kinnisvaraportfelli õiglase väärtuse hindamisest saadud kahjum 14,6 miljonit eurot (I pa 2022: kasum 0,2 miljonit eurot). Lisaks müüs kontsern osalused ettevõtetes BH Domus Pro UAB, millele kuulub kaubanduskeskus ja büroohoone, ja BH Duetto UAB, millele kuulub kaks büroohoonet, millest tekkis müügikahjum 3,8 miljonit eurot. Tulemit mõjutasid ka suurenenud finantskulud. 2023. aasta I poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,13 eurot (I pa 2022: kasum 0,04 eurot).
Kontsern teenis 2023. aasta I poolaastal 8,5 miljonit eurot puhast renditulu (I pa 2022: 8,7 miljonit eurot). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus Pro ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot. Rendihindade indekseerimine ja tulude taastumine suurendasid aga sama koosseisuga (võrreldava) portfelli puhast renditulu.
Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu suurenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 7,5% peamiselt kaubandussegmendi paremate tulemuste tõttu. Kasvu toetasid ka suhteliselt stabiilsed tulemused büroosegmendis.
2023. aasta I poolaasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 56,7% (I pa 2022: 57,3%), kaubandus 38,5% (I pa 2022: 37,1%) ja vaba aeg 4,8% (I pa 2022: 5,6%).
Südalinnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs) renditulu moodustas 29,0% Fondi portfelli 2023. aasta I poolaasta puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2023. aasta I poolaasta puhta renditulu osakaal oli 9.5%.
BH Domus Pro UAB müük8. veebruaril 2023 allkirjastas Fond ostu-müügilepingu ettevõttega UAB PREF III, et müüa 100% osalus ettevõttes BH Domus Pro UAB, millele kuuluvad kaubanduskeskus ja büroohoone Vilniuses (Leedu). Osaluse kokkulepitud müügihind oli ligikaudu 23,5 miljonit eurot. Üle 9-aastase hoidmisperioodi sisemine tasuvusmäär (IRR) oli ligikaudu 15,8% ja omakapitali kordaja 2,1. Tehingust laekunud raha kasutati peamiselt Fondi laenukohustiste vähendamiseks, sh osaliselt Fondi 2023. aasta mais lunastustähtajani jõudvate võlakirjade lunastamiseks. Tehing viidi lõpule 6. märtsil 2023.
BH Duetto UAB müük17. mail 2023 allkirjastas Fond ostu-müügilepingu ettevõttega ECRE IV (Lux) S.a.r.l., et müüa 100% osalus ettevõttes BH Duetto UAB, millele kuuluvad Duetto I ja II büroohooned Vilniuses (Leedu). Osaluse kokkulepitud müügihind oli ligikaudu 37 miljonit eurot. Fond omandas büroohooned rahvusvaheliselt arendajalt aastatel 2017 ja 2019 ning nende hoidmisperioodi sisemine tasuvusmäär (IRR) oli ligikaudu 13,7% ja omakapitali kordaja 1,8. Tehingust laekuvat raha kasutatakse uute võlakirjade osaliseks lunastamiseks ja investeeringuteks Fondi südalinna piirkonnas paiknevatesse varadesse. Tehing viidi lõpule 6. juunil 2023.
Võlakirjaemissioon8. mail 2023 viis Fond lõpule oma viieaastaste tagatud võlakirjade märkimise kogumahus 42 miljonit eurot. Võlakirjadel on fikseeritud intressimäär 8,0%, millele lisandub kolme kuu EURIBOR. Intressi makstakse kord kvartalis. Tehing toimus suunatud pakkumisena. Võlakirjad lunastatakse osade kaupa: esimene osa summas 20 miljonit eurot ühe aasta möödumisel ja teine osa summas 22 miljonit eurot viie aasta möödumisel emissiooni kuupäevast. Fond lunastas osa võlakirjadest summas 7 500 003 eurot ennetähtaegselt 1. augustil 2023. Lunastamisega kaasnes võlakirjade nimiväärtuse vähendamine. Võlakirja uus nimiväärtus on 82 142,85 eurot. Enne lunastamist oli võlakirjade nominaalsumma kokku 42 000 000 eurot ja pärast lunastamist on see 34 499 997 eurot.
Varade brutoväärtus (GAV)Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 18,9% ja oli 2023. aasta I poolaasta lõpus 278,8 miljonit eurot (31. detsember 2022: 344,0 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müük.
Varade puhasväärtus (NAV)Fondi varade puhasväärtus oli 2023. aasta I poolaasta lõpus 118,5 miljonit eurot (31. detsember 2022: 133,7 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 11,3%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi vähendasid kinnisvaraportfelli ümberhindlusest saadud kahjum summas 14,6 miljonit eurot ning BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügist saadud kahjum summas 3,8 miljonit eurot. Hindamiste mõju arvestamata oleks varade puhasväärtus 2023. aasta I poolaasta lõpus olnud 132,7 miljonit eurot ehk 1,1093 eurot osaku kohta. Seisuga 30. juuni 2023 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,9905 eurot (31. detsember 2022: 1,1172 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,0208 eurot (31. detsember 2022: 1,1865 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9869 eurot (31. detsember 2022: 1,1143 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud2023. aasta I poolaasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 255,7 miljonit eurot (31. detsember 2022: 333,1 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 119,1 tuhat m2. 2023. aasta I poolaastal müüs kontsern ligikaudu 23,5 miljoni euro eest Domus Pro hooned ja ligikaudu 37 miljoni euro eest Duetto I ja Duetto II, investeeris 0,7 miljonit eurot renoveerimisprojektidesse ja 0,8 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli.
Intressikandvad laenud ja võlakirjadIntressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) moodustasid 153,1 miljonit eurot (31. detsember 2022: 194,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes Domus Pro, Europa ja Duetto laenude osalise tagasimaksmise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,5% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood2023. aasta I poolaasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 6,2 miljonit eurot (I pa 2022: positiivne summas 7,3 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli tänu BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügile positiivne summas 22,3 miljonit eurot (I kv 2022: negatiivne summas 7,6 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 15,6 miljonit eurot (I pa 2022: negatiivne summas 7,1 miljonit eurot). 2023. aasta I poolaastal Fond lunastas ja emiteeris võlakirju, maksis tagasi Domus Pro pangalaenu ja osa Europa pangalaenust ning maksis võlakirjade ja pangalaenude graafikujärgseid intresse. 2023. aasta märtsis tasus Fond BH Domus Pro UAB müügist saadud vahendite abil Domus Pro pangalaenu (11,0 miljonit eurot) ja 6,0 miljonit eurot Europa pangalaenust. Mais lunastas Fond viieaastaste tagamata võlakirjade emissiooni mahus 50 miljonit eurot, viis lõpule viieaastaste võlakirjade suunatud pakkumise ja emiteeris võlakirju kogumahus 42 miljonit eurot. 2023. aasta I poolaasta lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 18,2 miljonit eurot (31. detsember 2022: 5,3 miljonit eurot). Tegevuskulud on täielikult kaetud renditegevusest laekuvate rahavoogudega.
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes eurodes
II kv 2023
II kv 2022
Muutus
Puhas renditulu
4 293
4 482
-4,2%
Halduskulud
-678
-726
-6,6%
Muu äritulu
5
271
-98,5%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
-2 218
–
–
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum
-14 619
178
-8 312,9%
Ärikasum/-kahjum
-13 217
4 205
-414,3%
Finantskulud (neto)
-2 387
-1 518
57,2%
Maksueelne kasum/kahjum
-15 604
2 687
-680,8%
Tulumaks
577
-444
230,0%
Perioodi puhaskasum/-kahjum
-15 027
2 243
-770,0%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv
119 635 429
119 635 429
–
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes)
-0,13
0,02
–
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes
30.06.2023
31.12.2022
Muutus
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud
255 734
333 123
-23,2%
Varade brutoväärtus (GAV)
278 822
343 963
-18,9%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
153 144
194 569
-21,3%
Kohustised kokku
160 318
210 308
-23,8%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)
118 504
133 655
-11,3%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)
122 123
141 943
-14,0%
Ringluses olevate osakute arv
119 635 429
119 635 429
–
Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes)
0,9905
1,1172
-11,3%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes)
1,0208
1,1865
-14,0%
Laenu ja väärtuse suhe (%)
59,9%
58,4%
–
Keskmine sisemine intressimäär (%)
4,2%
3,0%
–
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2023. aasta II kvartalis 87,2% (I kv 2023: 89,6%). Seisuga 30. juuni 2023 oli täitumus 84,6% (31. märts 2023: 88,8%). Üldist täitumust mõjutas Galerija Centrsi, LNK ja Lincona vähenenud täitumus.
Büroosegmendi täitumust mõjutas tugevalt Meraki büroohoone valmimine 2022. aasta septembris. Merakit arvestamata näitas büroosegment endiselt tugevaid tulemusi: 2023. aasta II kvartalis oli täitumus 94,0%. SKY supermarket, Vainodes I ja CC Plaza on praeguseks täielikult välja renditud. Rendiprotsesside kiirendamiseks suurendati 2022. aastal nii kaubandus- kui ka büroosegmendi hoonete rentimisega tegelevaid meeskondi. 2022. aasta detsembris sõlmiti leping Galerija Centrsi ankurrentnikuga ARKET. Ehitustööd ARKET i pinna ettevalmistamiseks algasid 2023. aasta I kvartalis, avamine on kavandatud 2023. aasta novembrisse.
Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2023. aasta II kvartalis 5,3% (I kv 2023: 4,7%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 5,9% (I kv 2023: 5,0%). Rendihindade indekseerimine kogu portfellis mõjutas positiivselt kinnisvarainvesteeringute tootlust. Samas mõjutab Fondi tulemusi endiselt ARKET-i pinna ettevalmistamisega seotud ehitustöödest tingitud lühiajaline vakantsus Galerija Centrsis.
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. juuni 2023
Kinnisvarainvesteering
Segment
Õiglane väärtus1(tuhandetes eurodes)
Renditav netopind(m2)
Otsene tootlusII kv 20232
Esmane puhastootlusII kv 20233
Täitumuse määr
Vilnius, Leedu
Europa
Kaubandus
35 747
17 051
3,8%
4,3%
83,6%
North Star
Büroo
20 368
10 579
7,0%
7,0%
98,5%
Meraki
Büroo
16 240
8 275
0,0%
0,0%
32,2%
Vilniuses kokku
72 355
35 905
4,8%
5,0%
76,1%
Riia, Läti
Upmalas Biroji
Büroo
20 045
10 459
8,1%
9,4%
98,8%
Vainodes I
Büroo
17 220
8 128
6,7%
8,2%
100,0%
LNK Centre
Büroo
15 260
7 450
6,4%
6,6%
46,9%
Sky
Kaubandus
5 480
3 259
8,2%
7,4%
100,0%
Galerija Centrs
Kaubandus
66 854
19 293
4,1%
4,7%
80,9%
Riias kokku
124 859
48 589
5,6%
6,3%
84,0%
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza
Kaubandus
23 088
9 232
3,8%
5,4%
95,6%
Postimaja ja CC Plaza
Vaba aeg
12 432
9 139
7,2%
6,2%
100,0%
Lincona
Büroo
14 180
10 775
6,8%
7,4%
85,8%
Pirita
Kaubandus
8 820
5 425
6,4%
8,9%
98,1%
Tallinnas kokku
58 520
34 571
5,4%
6,5%
94,1%
Portfell kokku
255 734
119 065
5,3%
5,9%
84,6%
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
Tuhandetes eurodes
01.04.2023-30.06.2023
01.04.2022-30.06.2022
01.01.2023-30.06.2023
01.01.2022-30.06.2022
Renditulu
4 821
5 111
10 095
10 070
Teenustasutulu
1 745
1 341
3 187
2 645
Renditegevuse kulud
-2 273
-1 970
-4 787
-4 040
Puhas renditulu
4 293
4 482
8 495
8 675
Halduskulud
-678
-726
-1 414
-1 385
Muu äritulu
5
271
15
278
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist
-2 218
–
-3 751
–
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum
-14 619
178
-14 623
172
Ärikasum/-kahjum
-13 217
4 205
-11 278
7 740
Finantstulud
1
–
1
–
Finantskulud
-2 388
-1 518
-4 425
-2 960
Finantstulud ja -kulud kokku
-2 387
-1 518
-4 424
-2 960
Maksueelne kasum/kahjum
-15 604
2 687
-15 702
4 780
Tulumaks
577
-444
697
-541
Perioodi kasum/kahjum
-15 027
2 243
-15 005
4 239
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum
78
575
-173
1 296
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumiga/‑kasumiga seotud tulumaks
-14
-51
27
-115
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku
64
524
-146
1 181
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/ ‑kahjum kokku
-14 963
2 767
15 151
5 420
Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes)
-0,13
0,02
-0,13
0,04
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes
30.06.2023
31.12.2022
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud
255 734
333 123
Immateriaalsed põhivarad
6
6
Materiaalsed põhivarad
2
1
Tuletisinstrumendid
1 557
2 228
Muud põhivarad
210
–
Põhivarad kokku
257 509
335 358
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
2 072
2 693
Ettemaksed
377
273
Tuletisinstrumendid
646
292
Raha ja raha ekvivalendid
18 218
5 347
Käibevarad kokku
21 313
8 605
Varad kokku
278 822
343 963
Omakapital
Sissemakstud kapital
145 200
145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv
1 535
1 681
Jaotamata kahjum
-28 231
-13 226
Omakapital kokku
118 504
133 655
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
64 760
124 017
Edasilükkunud tulumaksukohustised
2 798
7 490
Muud pikaajalised kohustised
712
1 240
Pikaajalised kohustised kokku
68 270
132 747
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised
88 648
71 094
Võlad tarnijatele ja muud võlad
2 510
5 644
Tulumaksukohustis
–
10
Muud lühiajalised kohustised
890
813
Lühiajalised kohustised kokku
92 048
77 561
Kohustised kokku
160 318
210 308
Omakapital ja kohustised kokku
278 822
343 963
Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail: tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com